I tassi di interesse imposti oggi dalle politiche monetarie della BCE sono in costante crescita, portando ad un aumento costante delle rate dei mutui ipotecari, ossia sui finanziamenti a medio-lungo termine.

Davanti a questi aumenti di rata, vi sono 3 soluzioni possibili: 1. la surroga; 2. l’estinzione anticipata del mutuo; 3. la rinegoziazione.

Alternative al caro rata: come funzionano

1. Surroga del mutuo

Con l’aumento del tasso variabile si parla di surroga del mutuo verso uno a tasso fisso, per il quale la Legge Bersani prevede un passaggio contrattuale del proprio mutuo ad una diversa banca. Cosa che comporta la cessione del debito e la stipula di un nuovo contratto.

Il vantaggio della surroga è che garantisce un tasso più contenuto. Gli svantaggi relativi alla nuova banca sono che quest’ultima potrebbe: chiedere di stipulare una polizza di assicurazione a protezione del capitale; oppure dare il vincolo all’apertura di un conto corrente presso il nuovo istituto di credito, sul quale appoggiare la domiciliazione delle rate del mutuo. Per capire se ne vale la pena occorre quindi fare una valutazione dei costi accessori.

2. Estinzione anticipata di mutui e prestiti

L’estinzione anticipata di mutui e prestiti consiste in un’operazione con la quale il mutuatario restituisce alla banca il capitale residuo prima della scadenza naturale del piano di ammortamento del muto. Si tratta quindi di una facoltà prevista in ogni caso, a date condizioni e termini.

L’estinzione del mutuo può essere totale o parziale. In caso di estinzione totale del muto, il debito viene estinto completamente e rimborsato alla banca in un’unica soluzione. Ciò può implicare costi aggiuntivi come: il pagamento di una penale per mutui accesi prima di febbraio/aprile 2007 o il costo degli interessi maturati dalla banca tra il versamento dell’ultima rata e l’estinzione effettiva del mutuo.

Mentre, con l’estinzione parziale del mutuo si versa un dato importo alla banca, che verrà scalato dal debito residuo. Questo tipo di estinzione non prevede penali o addebiti di interessi. Però, a seconda del tipo di mutuo contratto può incidere in maniera proporzionale sull’importo della rata o sulla durata del mutuo stesso.

Mutui variabili e fissi

Nei contratti di credito fondiario (mutuo per acquisto o ristrutturazione casa), la legge attribuisce al mutuatario la facoltà di restituire anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, senza pagare gli interessi fino a quel momento maturati. Inoltre, in caso di estinzione anticipata, a partire da febbraio 2007, i mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza al fine di acquistare o ristrutturare case e uffici sono senza penali o commissioni.

Per quanto riguarda i mutui variabili, prima di febbraio 2007 era prevista una penale di estinzione anticipata. Così, oggi qualora si voglia estinguere un mutuo contratto prima di tale data, può chiedere e ottenere dalla banca un rimborso secondo i parametri di legge, in base al momento in cui si trova rispetto al decorso del piano di ammortamento concordato: negli ultimi due anni non vi è penale; nel terzultimo la penale massima è pari al 0.2%; negli anni precedenti è pari allo 0.5%. È inoltre prevista una clausola di salvaguardia per la quale se la penale nel contratto era pari o uguale al massimo applicabile viene ridotta dello 0.2%.

Anche per i muti fissi stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono le stesse penali massime stabilite per i mutui variabili. Mentre, se avviati in data successiva si applicano diverse massime penali: nessuna penale negli ultimi due anni; lo 0.2% di penale massima nel terzultimo anno; una penale massima pari al 1.5% nella seconda metà del piano prima del terzultimo anno; il 1.90% di penale massima nella prima metà del piano.

Come richiederla

Occorre comunicare le proprie volontà di estinzione di un mutuo rivolgendosi direttamente alla propria banca, chiedendole il calcolo della somma da versare per rimborsare il debito. Sarà poi la banca a fornire l’eventuale modulo da compilare e a produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata.

Alla comunicazione vanno allegate le copie del documento di identità del richiedente e del codice fiscale. Qualora il mutuo sia stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà al fine di certificare i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani.

La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesti la fine del contratto di mutuo.

Conviene richiederla

In Italia, esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento, tra questi quello più diffuso è il cd. metodo francese: la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota di interessi decrescente. All’inizio si pagano gli interessi e poi via via si intacca il capitale vero e proprio. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta  mano a mano che il capitale viene restituito. Quindi, in questo caso, l’estinzione anticipata del mutuo conviene se il rimborso è all’inizio, perché gli interessi sono pagati prima rispetto al capitale. Tuttavia, è un’opzione da valutare anche da coloro ai quali mancano pochi anni per terminare il piano di ammortamento di un mutuo variabile e che attualmente stanno vedendo la propria rata salire di mese in mese, dopo anni di tassi ai minimi.

3. Rinegoziazione

La rinegoziazione del mutuo variabile permette di concordare con la banca nuovi e più convenienti termini per il rientro del debito, nella maggior parte dei casi valutando se passare ad un tasso fisso.

Per farlo occorre capire se nel proprio contratto è prevista tale possibilità di cambio. Perché se la rinegoziazione era già prevista dal contratto di mutuo, è possibile che sia anche stato previsto un tasso fisso già negoziato al momento della stipula.

Qualora non fosse così, il mutuatario ha in ogni caso il diritto di chiederlo, anche alla banca che potrebbe trovare più conveniente passare ad una formula aggiornata e favorevole per entrambe le parti, attraverso una rinegoziazione diretta. Segnaliamo in questo caso di fare attenzione ai costi di istruttoria.

Novità 2023: rinegoziazione obbligatoria

Con la Manovra di Bilancio 2023 è stata prevista la possibilità di accedere alla rinegoziazione obbligatoria del mutuo variabile qualora si sia in possesso dei seguenti requisiti:

• debito residuo inferiore ai 200.000 euro;
• ISEE non superiore ai 35.000 euro;
• nessun ritardo nei precedenti pagamenti.

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