Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio per l’anno 2024, è stato introdotto un importante cambiamento nella tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di seconde case che hanno beneficiato del Superbonus energetico o antisismico, come stabilito dall’articolo 119 del Decreto Legge 34/2020. La nuova normativa, delineata nell’articolo 67 del TUIR, si applica retroattivamente dal 1° gennaio 2024.
Ambito di Applicazione e Eccezioni
La norma si rivolge esclusivamente alle persone fisiche che hanno usufruito del Superbonus e intendono vendere gli immobili oggetto di interventi agevolati entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.
Tuttavia, sono esclusi dalla tassazione sulla plusvalenza due specifici casi:
- l’acquisizione per successione
- l’adibizione dell’immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo tra la data di conclusione delle opere e la cessione.
È importante sottolineare che queste disposizioni rappresentano una sostituzione della normativa ordinaria in materia di cessioni di immobili da parte dei privati.
Calcolo del Costo Fiscale dell’Immobile
Il calcolo della plusvalenza avviene mediante la differenza tra i corrispettivi percepiti e il costo fiscale riconosciuto dell’immobile. Nel caso degli immobili che hanno beneficiato del Superbonus, il calcolo comprende diverse variabili:
- Il 100% delle spese sostenute per gli interventi energetici o antisismici, se il contribuente ha usufruito della detrazione in dichiarazione dei redditi senza optare per cessione del credito o sconto in fattura.
- Il 50% delle spese se i lavori sono stati completati più di 5 anni prima della vendita e il contribuente ha optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura.
- Nessun costo aggiuntivo se i lavori sono stati conclusi da meno di 5 anni e il contribuente ha optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura.
Inoltre, nel caso in cui siano trascorsi più di 5 anni tra l’acquisto o la costruzione dell’immobile e la vendita, il costo fiscalmente riconosciuto deve essere rivalutato in base alla variazione Istat.
Rilevanza della Variazione Istat e Scenari Applicativi
La variazione Istat assume una rilevanza particolare, poiché, ad esempio, nel caso di un acquisto nel 1981 e una vendita nel 2030, la variazione Istat da applicare sarà quella verificatasi nel periodo compreso tra il 1981 e il 2030.
Consideriamo un esempio pratico: se il costo di acquisto nel 1981 fosse stato di 40.000 euro e, nel 2022, si sono sostenute spese agevolate per il Superbonus, il costo finale sarà dato dalla somma delle spese agevolate e dalla variazione Istat relativa al periodo di 49 anni.
Opzione per l’Imposta Sostitutiva Irpef
La novità più recente riguarda la possibilità di optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva Irpef del 26%, anziché la tassazione ordinaria. Questa scelta offre una flessibilità fiscale ai contribuenti, consentendo loro di gestire in modo più efficiente l’impatto fiscale della vendita.
Queste nuove regole fiscali impongono una maggiore attenzione e pianificazione da parte dei proprietari di seconde case beneficiari del Superbonus. È essenziale considerare attentamente le implicazioni fiscali prima di procedere con la vendita di tali immobili, prendendo in considerazione le diverse opzioni disponibili per ottimizzare la tassazione delle plusvalenze.
Per eventuali chiarimenti ulteriori vi invitiamo a contattare a contattare Alessandra Sperti | Consulente Tax & Finance di Miller Group, all’indirizzo alessandra.sperti@millergroup.it oppure chiamando il 02.36762490
